史連池 張建忠 李誌明:淺析煤炭企業物業管理發展模式

史連池 張建忠 李誌明

隨著社會主義市場經濟的發展和煤炭企業物業化 管理進程的加快， 煤礦物業 管理工作從無到有，發展到現在已經初具規模。但由於受行業性約束，多數煤炭企業的物業 管理還存在著種種束縛，煤炭企業物業 管理如何才能擺脫束縛，在煤炭企業的穩定與發展起到積極的作用，是目前煤炭企業的物業管理部門麵臨的重要問題。筆者結合工作實際，以山東省新汶礦業集團泰興物業公司為例，淺談幾點認識。

一、煤炭企業物業管理普遍存在的問題。
與大部分煤炭企業的物業管理一樣，泰興物業公司在改製之前，也隻是新礦集團公司的一個完全依靠撥款來維持運營的後勤服務單位，服務職能單一、服務設施老化、員工 文化水平、自身素質偏低，不能更好為業主服務等多方麵因素，造成了社區環境較差、業主意見較大、工人工資低等問題突出。這些問題也正是煤炭企業物業管理所普遍存在的，出現這種問題的原因是多方麵的，這裏本人就從物業企業、物業員工和業主這三個主要組成部分做簡要說明。
1、物業管理企業：煤炭企業的物業管理因其自身的局限性往往規模小且職能比較單一，工作範圍隻涉及本企業內部職工宿舍區基本的水電暖維修等工作，因所服務的業主多是本企業內部員工，服務費用基本由單位承擔，所以大部分業主對物業服務的要求也不是很高，導致了物業企業不能及時發現自身存在的服務缺陷，不能創造性地開展工作。加之企業考慮職工群眾承受能力較多，一直對物業管理實行內部補貼，造成了物業管理部門的危機感和壓力感不強，工作缺乏主動性和創造性，等、靠、要的思想嚴重，從而影響了物業管理的健康發展。
2、物業員工：由於煤炭企業的物業管理部門絕大多數是由原來企業的後勤部門改製後成立的，所以人員組成比較複雜，員工的業務素質及 文化程度普遍不高，工作中缺乏競爭意識、服務意識和責任感，“幹不幹活、多幹少幹、幹快幹慢一樣拿錢”的思想嚴重，導致了工作效率低下，缺乏自主創新精神，不能為企業更好地發展提供智力支持，造成了部分業主對物業管理部門意見較大，甚至經常發生一些服務糾紛，嚴重影響了服務水平、服務質量和物業管理部門的自身形象。
3、業主：煤炭企業的物業管理服務對象大部分都是企業內部職工，職工和家屬思想觀念陳舊，仍然沉醉於 計劃經濟時代 “我是企業的人，為企業做了貢獻，住房應該、收費不行”的落後思想，不能配合物業管理部門的改革舉措。造成物業部門收費難、沒有經費投入到服務設施上、服務質量差、業主意見大的惡性循環。
二、泰興物業公司針對以上問題所采取的措施。
針對物業管理中表現出來的種種矛盾和問題，物業企業必須要深入 03manbetx ，找出問題的根本並加以解決。泰興物業公司經過多年的探索與實踐，從解決矛盾和問題的根本入手，短短幾年間就從一個虧損的後勤單位發展到目前擁有國家二級資質、業主20000餘戶，服務麵積超過200萬平方米、服務領域涉及住宅物業、醫院物業、工業物業、辦公樓物業等多個領域的物業管理專業公司。該公司的主要做法是：
1、大力實施主輔分離改革，建立良好的運行機製。
煤炭企業的物業管理，目的就是為了改變企業辦社會的狀況，使煤炭主業輕裝上陣、健康發展，所以必須將物業管理企業從主業中剝離出去。因此，新礦集團公司積極響應國家政策，大力實施主輔分離，於1999年初步將後勤服務與企業進行剝離，成立了中心區物業管理站，也就是今天的泰興物業公司，為今後的發展壯大奠定了堅實的基礎。
2、實施企業改製，注冊專業化物業公司。
剝離後的中心區物業管理站，在不斷探索中發展，在新礦集團的支持下，對周邊物業資源進行不斷整合，企業規模和服務質量迅速得到提高。於2007年本著高起點、高 標準的原則，按照公司法要求，注冊資金500萬元，注冊成立了“新汶礦業集團泰興物業有限責任公司”，真正成為了一個自我經營、自負盈虧、自我發展的獨立的法人實體。
3、注冊國家物業資質，打造物業品牌。
任何一個成功企業的發展，都離不開品牌建設，著力品牌建設，投資品牌建設，是企業在市場競爭中生存的唯一出路。泰興物業公司的領導者也深知這個道理，在工作中對員工嚴加要求，在服務上狠下功夫，逐步把服務推向精細化、專業化，得到了業主的一致認可。進而公司又以長遠的目光，先後申請辦理了國家物業管理三級資質到二級資質的認定。從此，“泰興物業”品牌正式打響，公司真正具備了立足礦區、走向社會大市場，承攬外部物業服務項目的能力。
4、提高 科技含量，讓 科技助推發展。
科技化管理服務是物業管理企業競爭製勝的關鍵籌碼。多年來，泰興物業公司借助先進 科技技術不斷提高管理服務水平，先後將各社區的機械式水、電表全部更換為IC卡電子表，為居民提高生活質量的同時也大大提高了抄表收費率；投入資金500多萬元對供熱係統進行了優化節能改造；提高了管理服務水平，極大地改善了居民生活質量。在各社區安裝了電子眼和電子起落杆等先進設備，對社區治安起到了重要的保證作用；諸多科技項目的應用，有效促進了公司服務效率和經濟效益的提高。
5、加強職工培訓力度，提高服務整體水平。
職工的 文化水平低，業務不熟練、服務能力差等現象，將嚴重製約著公司的發展步伐。為了增強幹部職工隊伍的政治理論水平和物業管理服務能力，泰興物業公司在提高人員素質上狠下功夫，采取“請進來，走出去”的方式，多次聘請物業管理等有關部門教授對幹部職工進行培訓，並選拔部分優秀幹部和業務骨幹赴外地考察學習物業項目的經營管理。通過一係列的學習培訓，公司目前具有國家物業管理師資格人員8名，經、會、統、建築安裝等專業技術人員150餘人，全公司幹部職工的政治理論水平和物業服務能力得到全麵提高。
三、煤炭企業物業管理今後的發展方向。
1、走煤炭特色發展道路。作為煤炭企業物業管理，要想穩中快速發展，就必須依附於煤炭企業，立足實際，著眼未來，遵循“煤炭企業走到哪裏，物業管理跟到哪裏”的原則，不斷開拓創新，深入研究和係統思考物業管理問題，探索並建立起既符合市場經濟體製和 法律 法規要求，又符合煤炭企業實際情況的、科學適用的物業管理體製，沿著煤炭特色發展道路，把物業管理更好更快地推向前進。
2、走專業化發展道路。物業管理專業化是物業管理行業市場化、社會化的基石，是物業管理企業規模經營的基本條件。在社會化大生產條件下，實施物業服務專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理的專業化是向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。
3、走集團化發展道路。集團化發展將是今後物業管理企業能否生存並做大做強的關鍵，小兵團分散作戰的物業勢必要被淘汰。走集團化發展道路，發揮團隊的整體實力，有利於集中企業和人才優勢，提高物業管理服務的整體水平，實現規模效益。有利於拓展經營領域、參與市場競爭，實現企業發展的良性循環。物業管理企業要想得到進一步發展，必須清除一些製約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。
4、走科技化發展道路。科技化管理服務已經成為當前乃至今後一段時間內物業管理企業競爭製勝的關鍵籌碼,如何借助先進科技技術進一步提高管理服務水平,物業管理企業將無法回避。科技化管理不僅僅是一個概念，而是涵蓋了物業管理智能化、電子商務係統開發等多項功能，可以說能最大程度地滿足業主的各項生活與工作、娛樂需求。更重要的是，它在為消費者帶來最大收益的同時，也為企業展示了龐大而誘人的利潤空間。
5、走品牌化發展之路。對企業而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，著力品牌建設，投資品牌建設，是企業在市場競爭中生存的唯一出路。作為物業企業，要想在激烈的市場競爭中謀取一席之地，就應該在服務上狠下功夫，把服務做精、做細，才能在市場中具有競爭力。隻有充分認識到品牌的重要性，以服務打造品牌，以品牌拓寬市場，以市場創造效益，才能盡快實現以優質品牌帶動優勢產業發展的目標。
6、走“以人為本”的發展之路。物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、 安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，提供完善、優質服務，突出物業服務的人性化理念乃是物業做大做強的根本。
當前，物業管理行業正麵臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。