曆經煤礦整改仍心有餘悸 山西煤老板冷看礦產熱

作者： 本報記者張華鈺

　　■昔日煤老板幾乎全數退出了煤炭生產領域，而與之相伴的是兩千億的熱錢和這些熱錢擁有者們茫然四顧的眼神。這筆數額巨大的民間資本到底將湧向何方？這是社會各界廣為關注、也是煤老板們自己十分關心的一件事情

　　■從地主變礦主，這一方麵是處於調控縮緊背景下的房地產商們的一次被迫轉型。另一方麵，在全球礦產資源需求旺盛和貴金屬及基礎金屬價格呈上漲態勢的背景下，中國礦產開發行業正進入一段前所未有的高速發展期，房地產企業追逐高額回報的本性讓它將更多的目光投向了這個行業。而對於山西煤老板來說，麵對這場持續升溫的礦產熱，他們似乎多了更多的理性和思考

　　■2009年山西煤改之際，那些決心繼續投身礦產行業的老板們早已抽身新疆、內蒙古、雲南等地紮根發展，幾年來那些還沒有真正選好項目的老板們對於重操舊業早已經慎之又慎了，因為重投礦產業，在政策、法律以及地質資料真實性方麵的風險依然巨大，甚至有加劇跡象，山西煤改就是一個先例

　　最近一段時間，高平市的陳先生不斷接到朋友從新疆打來的電話，他的朋友告訴他，他們在當地看好了一座鐵礦，希望他能夠盡快來合夥經營。但是一聽說礦區離哈薩克斯坦僅有十幾公裏距離時，黃先生開始變得有點猶豫了，他實在拿不定注意應不應該去這個人生地不熟的地方進行投資。當然，他還有另外一層擔心：新疆當前相對寬鬆的礦產政策還能夠維持多久。

　　黃先生是一個土生土長的高平人，2009年他的煤礦被整合後就再沒有涉足過礦產業，他的大部分時間都用來上網以及和朋友聚會，偶爾他也會去自己早年前在長治市開辦的一家四星級賓館看看。當然他的主要固定資產除了這座賓館外還有在北京、太原和三亞的十幾處房產。他在這些城市到底有多少處房產，陳先生笑而不答，但他肯定地告訴記者，在太原星河灣有兩套。

　　太原星河灣是山西省目前售價最高端的一處樓盤，2010年開盤時每平方米均價2.7萬元，一期工程在開盤之際即銷售一空。據統計，2010年，星河灣在全國項目實現銷售收入135億元，而其中僅太原星河灣一個項目就收得72億元。

　　太原星河灣的巨大成功讓外界普遍認為，這是山西煤改後巨大民間資本集中湧入地產市場的一個顯現。事實上，煤改後的煤老板將大舉發力地產市場的說法早有傳聞，有評論人士甚至擔憂這筆巨額資金的集中湧入會給一線城市的地產市場帶來災難性後果，因為據不完全統計，幾年來山西淘汰落後產能從煤焦等傳統產業退出的民間資本至少在2000億元以上。

　　為此，從2009年左右，萬達、富力城、綠地、星河灣等全國知名房企先後落戶太原，他們似乎敏銳地嗅到了一個巨大的商機。

　　地產業吸金山西煤老板

　　在當時的背景下，地產開發商們的洞察力似乎是正確的。

　　2009年，山西省製定了《山西省煤炭產業調整和振興規劃》，全力推進全省煤炭產業整合，山西的目標是到2011年全省煤炭礦井總數由2598座減少到1000座，到2015年再減到800座，保留礦井要全部實現以綜采為主的機械化開采。

　　到2010年年中，山西的煤改運動已近收官，昔日煤老板幾乎全數退出了煤炭生產領域，而與之相伴的是兩千億的熱錢和這些熱錢擁有者們茫然四顧的眼神。這筆數額巨大的民間資本到底將湧向何方？這是社會各界廣為關注、也是煤老板們自己十分關心的一件事情。

　　山西人自古有置業的傳統，如今氣勢恢宏的喬家大院、王家大院、常家莊園等一處處私人宅邸似乎也證明了山西人這種理財習慣的曆史淵源。與此同時，早在煤改之前，山西煤老板在北京、上海等地整棟買樓的消息已經屢見報端，而這樣的消息也絕非傳聞。一位晉城的煤老板曾告訴記者，他在北京就有30多套住宅，而於2009年落馬的山西煤焦領域巨貪郝鵬俊僅在北京就有房產35處。從地下到地上，山西煤老板們的愛好似乎永遠徘徊在地表的上下兩端。

　　山西人買房與溫州人買房的動機、品種都不一樣。溫州人大多數買投資性物業，看中的是中長期的回報，而山西人主要買的是豪宅，大多數為自用或度假，他們在北京、上海、海南買了房子以後很少住，除非舉家遷走了，在外麵都不如意的時候，就回太原買房。一名煤老板這樣說。

　　從2010年後半年開始，資金逐漸向太原地產回流的現象開始出現。煤礦也沒有了，需要辦的事情也少了，住在外麵無所事事，回到太原畢竟會離故鄉更近一點，朋友也更多一點。這名煤老板補充說。

　　這隻是一個方麵，另據山西官方統計，近30來，山西省大約積攢了1萬億元左右的民間資金。以銀行存貸款為例，截至今年5月底，山西全省存款餘額19926.9億元，貸款餘額為10384.6億元。與此同時，僅近幾年山西淘汰落後產能從煤焦等傳統產業退出的民間資本就有約2000多億元，另外民間借貸資金規模也有2000多億元。民間資金雄厚，已經成為山西獨特的省情之一，但是今年1-5月份山西省民間固定資產投資規模卻隻有579.5億元。巨大的民間資本和規模明顯偏小的固定投資再一次給地產商們掘金山西的夢想注入了勇氣。

　　他們的勇氣也的確沒有令他們失望。以太原星河灣為例，在開盤當日就吸金40億元！在2010年太原30餘個預售樓盤項目中，約三成樓盤的均價在8000元以上，而其中豪宅、大戶型集體熱銷。萬達、富力城、綠地、星河灣、恒大等一大批國內知名地產企業也紛紛搶灘太原，而山西本土的開發商們在煤老板的背後支撐下也加入這場盛宴，山西的地產市場似乎迎來了一次集體井噴。據統計，到當年12月末，太原市商品住宅成交均價已從年初的5802元/平方米升至7177.5元/平方米，另外，商品房成交麵積、成交套數、成交金額等主要數據也一路高漲。

　　因房價的飛速上漲，太原也隨後頒布了限購令，加入20座限購城市的行列，太原的房地產市場開始變得艱難。

　　從地產熱到礦產熱

　　隨著“新國八條”出台以及行業性、地方性調控政策的陸續跟進，特別是受金融限貸、地方限購政策的雙重擠壓，今年前7個月，太原市商品住房成交量持續走低，商品住房交易平均價格一路降為每平方米5728元，漲幅同比下降17.14%。大部分開發商都壓低了供應量——大盤接到了總部“延遲推盤”的通知，部分小樓盤已經停建、停供。

　　位於太原市萬柏林區和平南路的某知名樓盤，在2010年共開了6棟樓，而今年，截止到8月底卻沒有開1棟樓，現售房源均為上年度的尾房。同樣的情況也發生在太原市另一家知名樓盤的住宅項目上。位於太原市尖草坪區解放北路附近的該樓盤，在2010年開盤的一期項目共3棟樓，這3棟樓已經在2011年5月全部售完。今年初，該項目掛出的最新售樓信息顯示“二期項目進入谘詢中”，但一直到今年7月中旬，二期項目在出了戶型圖以後就一直沒有任何動靜，價格及付款方式也一直待定。

　　與樓盤銷售冷清相呼應的是曾經一度讓人豔羨的售樓員的收入也開始明顯縮水。由於不甘於隻靠微薄的底薪度日，不少售樓員開始尋覓它途，試著轉行。

　　在太原市和平北路某樓盤中，接待購房者看房的並不是售樓小姐，而是一名保安。這名保安告訴他們，現在樓市低迷，很多售樓員都轉行了，現在人手緊缺，售樓中心也是不得已而為之。

　　在太原市長風街一處售樓中心，工作人員告訴記者，以前一個銷售員一個月起碼能賣十幾套房子，現在能開張就算很好了，獎金也比一年前縮水了近50%。

　　同樣是長風街另一處樓盤的一名銷售經理告訴記者，往年不少售樓員每月底薪加提成能拿到7000-8000元，月收入上萬的也不少見。但從今年以來，原先一個月能賣幾套房子的售樓員，現在能售出一套就不錯了。按目前太原市場上每月800-1000元的底薪水平，加上1‰或2‰的提成，月收入隻能達到1500元左右；如果賣不出房子，就隻有微薄的底薪；公司為了節省開支，連銷售所需的工具、製服都要售樓員上崗前自己掏錢買，公司已經有很多人辭職轉行了。

　　一方麵是房地產市場的驟然低迷，另一方麵卻是礦產行業的大規模吸金。據統計，自去年下半年以來，在A股上市的127家房企，已有20多家房企涉足礦業，約占整個房地產板塊的1/6；不僅如此，另據統計，今年以來房企涉礦交易額高達276億元，約占A股市場並購重組總交易額(約5856億元)的5%。

　　房企涉礦，從地主變礦主，這一方麵是處於調控縮緊背景下的房地產商們的一次被迫轉業。另一方麵，在全球礦產資源需求旺盛和貴金屬及基礎金屬價格呈上漲態勢的背景下，中國礦產開發行業正進入一段前所未有的高速發展期，房地產企業追逐高額回報的本性讓它將更多的目光投向了這個行業。

　　而對於山西煤老板來說，麵對這場持續升溫的礦產熱，他們似乎多了更多的理性和思考。

　　煤老板眼中的礦產熱

　　河津市的賀先生曾有一座年產20萬噸的煤礦，2008年底他將煤礦轉手他人後開始經營一家地產公司，如今在附近許多縣市的商品房開發中都有他的身影。麵對一浪高過一浪的礦產熱和越來越緊縮的地產調控，賀先生反而顯得很冷靜。在他看來這些縣市的地產市場所呈現的是剛性需求，如今河津市的房價已達5000元/平方米，已經接近一些沿海中小城市水平，而他家鄉所在的一個小鎮上，房價也竟然達到2800元/平方米，而且還在漲。

　　對於地產業未來的前景，賀先生依然充滿信心。而對於有無打算重新返身礦產業的提問，賀先生則表示了否定，在他看來，這些年來，社會上流傳著許多有關投資礦業一本萬利、一夜暴富的傳奇，讓很多人對投資礦業滿懷期待。但對不熟悉礦產資源和相關法律、法規的企業來說，這其中其實隱藏了重重陷阱。如今，國家的整個政策環境已經改變，從1萬元到10億元的山西煤老板暴富故事再也不會重演了。

　　有這種想法的並非隻有賀先生一人。在山西省晉中市，一名煤改後轉營白酒行業的前煤老板告訴記者，2009年山西煤改之際，那些決心繼續投身礦產行業的老板們早已抽身新疆、內蒙古、雲南等地紮根發展，幾年來那些還沒有真正選好項目的老板們對於重操舊業早已經慎之又慎了，因為重投礦產業，在政策、法律以及地質資料真實性方麵的風險依然巨大，甚至有加劇跡象，山西煤改就是一個先例。在他看來，新疆、內蒙古等地盡管當前礦產業政策寬鬆，但是政策變動是遲早的事情，而且要比山西當年經曆的過程更加短暫，如果企業在這幾年沒有抓住機遇在當地快速發展，那麼有可能再次落得一敗塗地。

　　山西前煤老板們在這場礦產熱中的審慎還不止這些。山西忻州市尚先生有一座高品位鐵礦，因精力不足幾欲出手，但山西本土買家鮮有問津。尚先生說，該礦雖然證照齊全，但生產能力偏小，本土投資者都擔心未來會遭遇政策瓶頸。而山西渾源縣的黃先生是一名在2009年煤改時被整合掉的前煤老板，幾年來他先後在新疆、內蒙古、甚至越南等地多次考察礦山，希望重操舊業，但是被整合的經曆讓他在投資選擇時變得謹小慎微，如今他甚至萌生出要等待這場礦產熱潮退卻後再做考慮的想法。

　　而與煤老板們審慎態度相反的卻是房企對礦產業的集體升溫，但是近一段時期以來熱衷礦業的房企在轉行過程中也並非一帆風順。有報道稱，去年投身礦業的綠景地產(7.88,-0.35,-4.25%)，今年6月虧損額超過1046萬元，而剛獲得內蒙古煤礦資源的新湖中寶(4.52,-0.10,-2.16%)股份有限公司今年的現金流期末餘額也在不斷減少。北京華業地產(11.44,-0.41,-3.46%)股份有限公司在3月底的現金及現金等價物淨增加額減少了超過6億元。但是另一方麵，這些涉礦房企在公布收購礦業後股價普遍走高，甚至在大盤不穩的情況下仍然單邊上行，為此，有人提出要警惕“涉礦”炒作。

　　也正因為如此，在業內人士看來，這些中途轉行的房企並非是主動創造生錢之道，而是在被迫快速尋找緩解企業資金壓力的方法；而在山西這些前煤老板煤們看來，今次興起的礦產熱似乎已經慢了一個節拍。