煤老板5億元建奢華愛心公寓 被指打公益幌子圈地

　　榆陽區保榆愛心老年公寓內的公寓樓、別墅等建築， 被指有高檔樓盤的影子。——本報記者 杜光利 攝

　　投資5億打造奢華版愛心老年公寓，卻未辦理用地手續；在《2011年胡潤慈善榜》位居第44名的陝西榆林煤老板劉彪，熱衷的是公益，還是另有所圖？

　　黃牆紅瓦的別墅群，鱗次櫛比的公寓樓，整齊的草坪，通幽的曲徑。顯然，這裏的每一寸土地，都被經過精心的規劃與修整。

　　這裏，是位於陝西省榆林市城東6公裏處的榆陽區保榆愛心老年公寓。這一總投資達5億元的園林式老年公寓，係榆林當地煤老板劉彪的大手筆，號稱“陝西一流，全國領先，20年不落後”。7月初，一期工程正式投入運營。

　　在管護了30多年的牛家梁國有林場內，曾經長滿了沙柳、沙蒿、楊樹的人工林地，被大片砍伐，取而代之的，正是茁壯成長中的老年公寓建築群。

　 　自興建之日起，保榆愛心老年公寓即遭致諸多質疑與非議。盡管劉彪近年來累計捐助善款數億元，但他投巨資涉足利潤微薄的養老服務業領域，仍被指另有圖謀。 而保榆愛心老年公寓項目在至今未辦理任何用地手續的前提下，幾年間內的圈地伐林、大興土木之舉依然一路綠燈。當地政府在其間扮演的角色，亦耐人尋味。

　　“這裏完全就像是榆林煤老板們的豪華住宅區；或者就是一個高檔度假村。”一個多月前，參觀了保榆愛心老年公寓後，當地民政幹部李濤（化名）感歎說。

　　在當地人看來，保榆愛心老年公寓給人的印象，很難與老年愛心公寓掛上鉤：這裏單、雙層別墅群，有按三星級酒店規格裝修的公寓，有恒溫遊泳池、中西餐廳、購物場所、電影院，甚至還有正在緊張施工的高級會所和一個超四星級的酒店。

　　“我最驚訝的是，在中國老年群體普遍貧困，養老服務市場有效需求不足，大多數市場化養老機構麵臨發展困境時，在總體經濟不算發達、城市規模有限的榆林，搞這麼一家功能超前、豪華的老年公寓，如何長期維持運營？”對養老服務產業頗有研究的李濤對此頗為費解。

　　有業內人士稱，養老產業所需要的設施注重生活居住功能，而不是豪華配備設施，以盡可能降低建設和運營成本，至於高端市場，對民辦機構而言，目前仍是一個很難獲利的投資模式。

　　但保榆愛心老年公寓的營建者似乎並不這麼認為。7月8日，保榆愛心老年公寓舉行首期工程落成入住儀式，一期工程共計604張床位，其中包括12套單層別墅、56套雙層別墅。當地媒體稱，其建成使用，填補了榆林市社會化養老服務業的空白。

　　根據規定，凡60歲以上、身體健康且能生活自理的老人均可申請入住保榆愛心老年公寓。其單層別墅、雙層別墅，每人每月3600元；普通公寓樓單人包房每月1800元，雙人住房每人每月1000元。

　 　一切看起來都很美好。但實際運營過程中，保榆愛心老年公寓的高端人群定位，遭遇傳統觀念的挑戰。時代周報記者在采訪時了解到，因入住率不高，別墅少有人 問津，保榆愛心公寓推出體驗卡優惠活動，若持有鑽石卡，500元即可在雙層別墅入住20天，或在公寓樓入住30天，年齡的限製，也從60周歲及以上放寬至 55周歲以上。

　　在入住的老人中，榆林當地人占八成，其他來自西安、太原等地。

　　策劃部一工作人員坦承，推出體驗式促銷價，“仍然問的多，真正掏錢住的人還是不多”。而入住的老人大多是“嚐個新鮮”的短期體驗者。

　　“兩代人對購買養老服務的看法不一樣。要麼是兒女希望老人來這裏享享福，但老人不接受；要麼老人有這個想法，但兒女擔心落下不贍養老人的壞名聲。”保榆愛心老年公寓副總經理劉喜榮說。

　　“目前入住老人共計120多人，並非前期媒體報道的240人。”在一位工作人員看來，在榆林興建這樣一所高檔次養老服務機構，太超前。

　　“這兒的人不是沒錢，而是有錢的人不到這來，有錢人家裏雇有保姆，生活條件更好；這裏的收費標準，加上每人每月450元夥食費，已超出絕大多數老人的支付能力，確實有點高。”上述工作人員這樣03manbetx 目前運營困境。

　　按照保榆愛心老年公寓的運營成本測算，二期運營後，可接納1006人，入住率需達到80%，收支才能持平。有專家預算，超出85%略有盈餘；入住100%，20年後可收回成本，這還不算折舊。

　　當地一專家表示，國內養老體係仍處於起步階段，民辦養老機構以小型和麵向低端市場為主，這個“二十年不落後”頂級養老服務項目恐有需求不足、效率低下之憂。

　　盡管大多數資產處於閑置狀態，但保榆愛心老年公寓副總經理劉喜榮表示，並不擔心盈利壓力。“老總的意思是（這個項目）不求回報，哪怕每年再貼些錢也不要緊。”

　　資料顯示，目前僅榆陽區60周歲以上的居民已超過5萬人，占總人口12%，隨著榆林市百萬人口中心城市建設步伐的加快，養老問題愈發凸顯。

　　2008年，榆陽區擬在東郊榆麻路附近建一個區級養老服務中心，包括建一座實現全區孤寡老人集中供養率達到75%以上的中心敬老院；另外，再建一個老年公寓。“說實在一點，它的功能主要是為區離退休人員服務的。”劉喜榮說。

　　作為劉彪的侄子，劉喜榮記得一個細節，2008年，時任榆陽區區長的王成繼與叔叔劉彪同在西安開會，正好住在同一個房間，王提出建一個養老服務中心，但政府拿不出錢，劉彪說：行，那我來投資。

　　56歲的劉彪，是榆林市府穀縣人，府穀縣保榆煤焦集團有限責任公司董事長，憑借經營煤炭，從昔日的羊倌、木匠躍升為當地聞名遐邇的“煤老板”。

　　“錢讓劉彪變得很善良”，劉彪的慈善行為為他贏得了許多人的尊敬。關於劉彪近年來累計向社會捐助的善款，有報道稱達4.6億元，也有資料稱為3億元。《2011年胡潤慈善榜》中，劉彪以3830萬元的捐贈額排名第44位。

　　更多的人對劉彪的關注，是他斥資8000多萬元，在家鄉蘆草畔興建80套三層別墅式住宅，免費送給村民。

　　當地媒體記者稱，去年以來，多位蘆草畔村民電話投訴，反映別墅下麵是采空區，大部分別墅沒人敢住，而修建別墅的錢，其實是國家撥款，他補貼了一些而已。有知情者稱，劉彪執意“讓村民整體搬遷住新村”，是因為這樣一來，村莊下麵富集的煤炭資源，他就能開采了。

　　2009年4月，劉彪突然出手，在牛家梁林場所轄的國有林地中興建榆陽區養老服務中心，在當地引起轟動。據說，劉彪有一個大設想，一期工程占地350畝，最後整個項目占地要達600畝。

　　知情者稱，項目實施時，占地100畝的中心敬老院建設資金係由區政府財政投入，也有人稱之為劉彪“甩包袱”，繞開最需要照顧的老人，剝離出另一個項目才是他的初衷。

　　但直到2009年8月，劉才與榆陽區政府簽訂合作合同，建設保榆愛心老年公寓，此項目為區級重點民生工程，占地250畝，依照一期600張床位、3萬平方米，二期400張床位、2萬平方米的標準設計。

　　作為一個招商引資項目和準公益性產業，榆陽區承諾負責前期的林業、土地、建設用地規劃等相關手續的辦理。但這些手續和相關程序，被指過於神秘、拖遝，公眾難以知曉實情。

　　劉彪似乎無視行業常規，提出建造國內一流設施的老年公寓。自行組織施工的他，雷厲風行地開始打造他的新產業鏈。

　　在質疑與不滿中，劉彪的項目引起當地村民的阻攔，甚至是集體上訪。

　　盡管如此，但越來越多的工程機械依然紛至遝來。劉喜榮說，區領導對這個項目很重視，是區委書記王成繼任區長時一手抓的工程，“他最少一個星期來一次”。

　　劉彪原預計總投資3億元，又連續追加投資，盡管有不得單方改變設計、不得擴大建築麵積的限定，但一年零五個月的工期裏，項目總建築麵積達到11萬多平方米，遠遠超出5萬平方米的設計標準。

　　去年5月，保榆愛心老年公寓因違規建設，未辦理任何審批手續，被榆林市國土資源局處罰兩次，罰款265萬元。但這並未影響項目的推進。

　　時代周報記者實地探訪時留意到，與冷清的運營狀況形成鮮明對比的是建設工地的火熱氣象，一個高級商務會所和一家超四星級酒店，已成為保榆愛心老年公寓的收尾工程。當被問及兩者是否屬於規劃內的項目時，在場工作人員均不願多談。

　　有人估算，隨著內部建設的不斷擴張，保榆愛心老年公寓的建築麵積將達到13萬平方米，項目總投資已增至5億元。權威人士稱，保榆愛心老年公寓是目前國內占地麵積最大的民辦養老服務機構。

　　在《府穀之子劉彪》一書中，作者錄有劉彪對一位政府部門朋友說的話，“主體（工程）已經完成了，現在看起來600畝的設想有點保守了。”

　　榆陽區一官員在接受時代周報記者采訪時03manbetx ，作為準公益性產業，養老產業利益微薄，“保榆愛心老年公寓就算滿負荷運轉，也要麵臨管理、服務能力的挑戰，賺不了錢，要收回建設成本，是一個很渺茫、太遙遠的事。”

　 　榆林民間貸款利息是2分至3.5分，即便按1分利息算，5億資金一年的利息就達6000萬元，用這筆錢買下兩個煤礦，同樣也會大賺一筆。那麼，劉彪不斷 加碼，以5億資金進入養老產業，究竟靠什麼賺錢？當地知情者透露，劉彪手下負責榆林項目的負責人，曾向周圍朋友講過，保榆愛心老年公寓實際上就是一個房地 產開發項目。

　　“最好的監督，莫過於內行監督內行。”在榆林市多位地產界人士看來，保榆愛心老年公寓看重的並非養老服務帶來的利潤，而是該項目所占用的土地的升值空間。

　　在保榆愛心老年公寓的周邊，鋪展開來的是由榆陽區精心打造的“一區六園”產業經濟新格局。昔日連路都不通的榆林市東沙，正成為開發熱土。據傳，在此動工、開建的項目超過百億規模，這裏的商業用地成交價達到每畝三百萬元左右，而且地價仍在節節攀升。

　 　從某種程度上來說，這裏正興起一輪不容錯過的新“圈地運動”。2010年5月，國土資源部公布的依法嚴肅查處的9起土地違法典型案件中，榆林市榆陽區麻 黃梁工業集中區違法征、占地案赫然在列。違法用地的主要事實是5家入駐企業未批先建，榆陽區有10名官員因此受到處分。

　　“土地能帶來巨額利潤，這也是保榆愛心老年公寓追求大規模建設的主要原因。”當地一地產界人士說，其目前占有的250畝土地，保守估算也價值五六億元。

　 　榆林市國土資源局榆陽分局一副局長稱，雖然沒有辦理土地使用審批手續，但因為保榆愛心老年公寓是區招商引資項目，就先讓它建著。現在，土地手續報批下來 了，落實到去年和今年的供地計劃中，已具備“招拍掛”出讓方式供地條件，“實施‘招拍掛’的提案，已在7月份交到區政府”。

　　已投入運營的養老產業項目，所占的土地為何還要組織“招拍掛”？這名副局長稱：還是要靠市場配置，掛牌競價拍賣，但必須還要讓劉彪買去。

　　榆陽區另外一名官員給時代周報記者的說法是，給劉彪的土地成交價估計不低於基準地價，而榆麻路的基準地價僅為每畝22萬元。

　 　榆林市一地產商道出他理解的奧秘，一些頂著很好聽的帽子的項目，未批先建，然後塞進自己想好的一套內容，最後項目竣工，才和政府協商一個標準，補辦土地 出讓手續，變成商業經營土地。這樣一來，即可規避“招拍掛”的市場競爭過程，達到偷梁換柱、低價謀取土地資源的目的。而這裏麵，“關係項目”居多。

　　時代周報記者調查得知，在榆林，因目前建設項目用地指標嚴重不足，以“搞社會慈善”名義圈地，是一個較為常見的手法。

　 　“養老產業用地變成商業經營土地，假如劉彪為自己預留騰挪轉換空間，假如作為大善人的他在養老產業中支撐不下去，法律沒有給他強製性的社會責任，老年公 寓改變經營方式，變成其他別的項目都是無可厚非的，但這樣一來，尷尬的是中國養老體係的起步階段。”一當地媒體從業者評價。

　　“肯定會有一些違法用地。在保障發展和糾正違法之間，我們的工作壓力很大。”當地國土資源部門的官員曾向媒體坦陳。

　　走入公眾視野的保榆愛心老年公寓，依然處於被市場和公眾考驗的時期。時代周報